Zasady określające zakres obowiązków Spółdzielni i członków Spółdzielni, w zakresie napraw lokali oraz rozliczeń z tego tytułu
Zasady dotyczą członków Spółdzielni, osób nie będących członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, właścicieli lokali nie będący członkami Spółdzielni oraz najemców użytkujących lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu.
Członek Spółdzielni – osoba fizyczna lub prawna.
Użytkownik lokalu - członek Spółdzielni, osoba nie będąca członkiem, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, właściciel lokalu nie będący członkiem Spółdzielni oraz najemcy użytkujący lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu.
Użytkownik garażu - członek Spółdzielni, osoby nie będące członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do garażu, właściciele nie będący członkami Spółdzielni oraz najemcy użytkujący garaże.
Najemca lokalu - inna osoba fizyczna posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych oraz osoba prawna.
I. Naprawy wewnątrz lokali mieszkalnych obciążające Spółdzielnię
- Podstawowy zakres obowiązków Spółdzielni w dziedzinie napraw wewnątrz lokali obejmuje naprawy lub wymianę:
1.1. przewodów instalacji wodociągowej (zimna woda, ciepła woda) do wodomierza indywidualnego wraz z zaworem odcinającym dopływ wody do instalacji wewnątrz lokalu mieszkalnego,
1.2. pionów kanalizacyjnych wraz z podejściami typowymi do urządzeń oraz udrażnianie pionów,
1.3. przewodów instalacji gazowej do zaworów odcinających dopływ gazu do urządzeń odbiorczych wraz z zaworem,
1.4. instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami i zaworami (bez głowic- za wyjątkiem kompleksowej modernizacji instalacji w budynku). W razie awarii Spółdzielnia usuwa usterkę i dokonuje wymiany na grzejnik standardowy, za wyjątkiem grzejników wymienionych we własnym zakresie przez użytkownika lokalu,
1.5. przewodów instalacji elektrycznej do podłączenia ich do tablicy bezpieczników wraz z tablicą (bez bezpieczników),
1.6. w przypadku wymiany przez użytkownika lokalu ogrzewania piecowego na etażowe gazowe Spółdzielnia jednorazowo partycypuje w kosztach uszczelnienia przewodu spalinowego do wysokości maksymalnie 2 000 zł.,
1.7. tynków ścian i sufitów wg oceny inspektora nadzoru budowlanego,
1.8. instalacji domofonowej w lokalu mieszkalnym, z wyłączeniem słuchawki domofonowej,
1.9. uszkodzonych elementów konstrukcyjnych lokalu, wg oceny inspektora nadzoru budowlanego,
1.10. skrzynek pocztowych przynależnych do lokalu mieszkalnego i utrzymanie ich w należytym stanie, bez wymiany zamków,
1.11. stolarki okiennej w zakresie niezbędnym do bezpiecznego użytkowania w trybie awaryjnym,
1.12. okien, drzwi balkonowych i drzwi wejściowych do mieszkań usytuowanych na zewnątrz budynku.
1.12.1 Zwrot kosztu w części finansowanej przez Spółdzielnię nastąpi, po spełnieniu przez użytkownika lokalu zasad określonych w decyzji kwalifikacyjnej oraz następujących warunków:
1.12.1.1 W przypadku użytkowania stolarki budowlanej, o której mowa w pkt. 1.12, ponad 30 lat, wymiana w podstawowym standardzie dla danego obiektu finansowana jest przez Spółdzielnię w 100% przy zachowaniu parametru przenikania ciepła Uw≤0,9W/(m2K) oraz zamontowaniu nawiewników.
1.12.1.2 Brak zamontowania nawiewników w oknach powoduje brak finansowania przez Spółdzielnię.
1.12.1.3 W przypadku użytkowania w/w stolarki budowlanej poniżej 30 lat - zwrot następuje w kwocie proporcjonalnej do okresu użytkowania, a pozostałą część pokrywa użytkownik lokalu. W przypadku użytkowania stolarki okiennej do lat 10 obowiązek Spółdzielni do zwrotu kosztu w części finansowanej przez Spółdzielnię nie ma zastosowania.
1.12.1.4 Zasady rozliczeń określone w ppkt. 1.12.1.1 - 1.12.1.3 obowiązuje również w przypadku, gdy użytkownik zleci wykonanie wymiany we własnym zakresie.
1.12.1.5 W przypadku zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zbycia własności lokalu, licytacji w postępowaniu egzekucyjnym, obowiązek Spółdzielni do zwrotu kosztu w części finansowanej przez Spółdzielnię wygasa zarówno wobec osoby, która poniosła koszty wymiany, jak i wobec nabywcy lokalu.
1.12.1.6 W przypadku, gdy użytkownik lokalu posiada zadłużenie względem Spółdzielni, Spółdzielnia przeznacza kwotę zwrotu na poczet pokrycia zadłużenia na zasadzie potrącenia wierzytelności.
1.12.1.7 Wnioski użytkowników lokali o wymianę w/w stolarki budowlanej ujmowane są w rejestrze, po uzyskaniu oceny i kwalifikacji przez inspektora nadzoru, a realizacja ich następuje zgodnie z kolejnością wpisu w rejestrze. Brak oceny i kwalifikacji jest jednoznaczny z brakiem finansowania przez Spółdzielnię.
1.12.1.8 Finansowanie następuje na podstawie cen ustalonych przez Spółdzielnię.
1.13. wymiany parapetów zewnętrznych w przypadku remontu elewacji budynku.
1.14. wymiany okien, parapetów w trybie awaryjnym dla potwierdzonych przypadków zagrażających bezpieczeństwu użytkowania. W szczególnych przypadkach Zarząd może polecić wykonanie wymiany w/w stolarki budowlanej w trybie przyspieszonym.
1.15. balkony, loggie, tarasy są remontowane w przypadku remontu elewacji budynku, w przypadku przecieków oraz złego stanu technicznego zgodnie z oceną inspektora nadzoru.
1.16. prace nie należące do obowiązków Spółdzielni w zakresie napraw i wymiany wewnątrz lokalu należą do obowiązku użytkownika lokalu. - Do obowiązków Spółdzielni należy również usunięcie zniszczeń powstałych wewnątrz lokalu wskutek niewykonania napraw należących do obowiązków Spółdzielni z wyłączeniem szkód, za które użytkownik lokalu otrzymał odszkodowanie od ubezpieczyciela.
- Wszelkie rozliczenia finansowe z użytkownikami lokali dokonywane będą na podstawie cen zatwierdzonych przez Zarząd Spółdzielni.
- Spółdzielnia nie ponosi kosztów wymiany parapetów wewnętrznych.
II. Naprawy wewnątrz lokali mieszkalnych obciążające użytkownika lokalu
- Naprawy wewnątrz lokali nie należące do obowiązków Spółdzielni obciążają użytkownika lokalu zajmującego lokal.
- Do obowiązków użytkownika lokalu należy utrzymanie zajmowanego przez siebie lokalu w należytym stanie techniczno - sanitarnym i właściwe jego eksploatowanie zgodnie z jego przeznaczeniem.
- Podstawowym obowiązkiem użytkownika lokalu w zakresie napraw wewnątrz lokali jest odnawianie lokalu i innych zajmowanych pomieszczeń w okresach gwarantujących utrzymanie ich w należytej czystości i we właściwym stanie technicznym poprzez:
3.1. zapewnienie dostatecznego napływu powietrza między innymi poprzez nawiewniki oraz utrzymanie optymalnej temperatury i wilgotności,
3.2. odnawianie ścian i sufitów wraz z drobnymi naprawami tynków,
3.3. malowanie stolarki okiennej drewnianej (z zachowaniem pierwotnej kolorystyki) i drzwiowej od strony wewnętrznej i zewnętrznej oraz malowanie ościeży zewnętrznych po wymianie okien i drzwi wejściowych we własnym zakresie z zachowaniem kolorystyki,
3.4. malowanie grzejników, rur i innych urządzeń wraz z zabezpieczeniem przed korozją,
3.5. odnawianie ścian balkonowych, loggii, przegrody balkonowej oraz innych elementów wyposażenia balkonów, tarasów, z zachowaniem kolorystyki zastosowanej przy robotach elewacyjnych,
3.6. konserwacja, naprawa i wymiana urządzeń sanitarnych, gazowych i elektrycznych, w które jest wyposażony lokal wraz z armaturą i instalacją rozprowadzającą w lokalu mieszkalnym:
a) elektryczną od tablicy bezpiecznikowej,
b) wodociągową od zaworu odcinającego lokal mieszkalny od pionu oraz uszczelnianie i usuwanie przecieków z tych urządzeń.
3.7. usuwanie niedrożności przewodów odpływowych od urządzeń znajdujących się w lokalu mieszkalnym do pionów zbiorczych,
3.8.1 wymianę ogrzewania piecowego na paliwa stałe na ekologiczne źródło ciepła za wyjątkiem najemców użytkujących lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu,
3.8.2 naprawę, konserwację i wymianę instalacji oraz źródła etażowego ogrzewania elektrycznego lub gazowego, kuchenek gazowych i elektrycznych, urządzeń do podgrzewu wody w tym pieców wieloczerpalnych,
3.9. czyszczenie pieców węglowych, wykonane i potwierdzone przez osobę z uprawnieniami kominiarskimi,
3.10. konserwacja i bieżąca naprawa stolarki okiennej i drzwiowej (malowanie, kitowanie, uszczelnianie) oraz wymiana i uzupełnianie szyb i ślusarki; dotyczy to również okien zakwalifikowanych do wymiany,
3.11. naprawa i wymiana podłoża, posadzki i wykładzin podłogowych,
3.12. w przypadku korzystania ze wspólnej ubikacji znajdującej się na korytarzu- wymiana, konserwacja i naprawa urządzeń sanitarnych wraz z armaturą obciąża korzystających z niej użytkowników lokali w równych częściach,
3.13. usuwanie zagrzybienia w lokalu mieszkalnym w przypadku niewłaściwej eksploatacji lokalu i nie zachowanie warunków określonych w pkt. II ppkt. 3.1.,
3.14. wymiana parapetów wewnętrznych,
3.15 wymiana słuchawki domofonowej, unifonu. - Wszelkie uszkodzenia wewnątrz lokalu oraz poza nim, powstałe z winy użytkownika lokalu lub osób z nim zamieszkałych, obciążają użytkownika lokalu.
- Wykonanie we własnym zakresie robót remontowych i modernizacyjnych, również montaż dodatkowych urządzeń związanych z lokalem mieszkalnym, może być wykonywane wyłącznie za pisemną zgodą i na warunkach określonych przez Spółdzielnię oraz zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami w tym zakresie. Dodatkowe urządzenia to między innymi wszelkiego rodzaju anteny, klimatyzatory, rolety, markizy, kraty, szyldy, reklamy itp.
- Użytkownik lokalu jest zobowiązany w taki sposób dokonać przebudowy, zabudowy, ulepszeń czy modernizacji lokalu, aby w przypadku konieczności naprawy lub wymiany przez Spółdzielnię instalacji wodnokanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, ciepłowniczej czy konieczności innych robót zachowany został swobodny dostęp do miejsca robót. Brak swobodnego dostępu i konieczność zniszczenia przebudowy, zabudowy, ulepszeń, modernizacji i innych elementów wyposażenia obciąża użytkownika lokalu i nie rodzi odpowiedzialności Spółdzielni za szkody.
- Użytkownik lokalu ponosi koszty związane z naprawą lub wymianą zmodernizowanych elementów oraz związane z ewentualnym przywróceniem do stanu pierwotnego elementów dokonanych przez niego ulepszeń i modernizacji mieszkania w przypadku wystąpienia uszkodzeń tych elementów w trakcie wykonywania napraw i modernizacji przez Spółdzielnię.
- Na żądanie Zarządu lub administracji osiedla, użytkownik lokalu zobowiązany jest zezwolić osobie upoważnionej przez Spółdzielnię na wstęp do lokalu w umówionym uprzednio terminie w celu:
8.1. przeprowadzenia konserwacji, remontu, usunięcia awarii,
8.2. wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje,
8.3. dokonania okresowych przeglądów technicznych i ustalenia zakresu prac niezbędnych do wykonania oraz niezwłocznego wykonania zaleceń wynikających z przeglądów w zakresie obciążającym użytkownika.
8.4. zainstalowania urządzeń pomiarowych, kontroli sprawności tych urządzeń oraz dokonywania legalizacji zgodnie z obowiązującymi przepisami metrologicznymi w zakresie obciążającym użytkownika lokalu.
8.5. dokonania odczytów wodomierzy, podzielników kosztów lub mierników. - Naprawy wewnątrz lokalu mieszkalnego należące do obowiązków użytkownika lokalu oraz odnowienie lokalu może być wykonane przez Spółdzielnię tylko odpłatnie.
- Użytkownik lokalu może być zobowiązany do pokrycia dodatkowych kosztów wynikających z wdrożenia nowych rozwiązań technicznych.
- Użytkownik w przypadku uszkodzenia zamka w skrzynce pocztowej zobowiązany jest dokonać jego naprawy lub wymiany oraz dorobić na własny koszt klucze w przypadku ich zgubienia.
- Użytkownik lokalu jest zobowiązany do prowadzenia na własny koszt bieżącej konserwacji dodatkowych urządzeń związanych z lokalem mieszkalnym, o których mowa w pkt. II ppkt. 5 oraz dbania o ich właściwy stan techniczny. W przypadku powstania uszkodzenia mienia Spółdzielni w trakcie montażu i eksploatacji urządzeń dodatkowych pełną odpowiedzialność majątkową i cywilną ponosi użytkownik lokalu.
- Użytkownik lokalu zobowiązany jest wywieźć na własny koszt gruz i inne pozostałości po wykonywanych wewnątrz lokalu robotach remontowych i modernizacyjnych zgodnie z obowiązującą ustawą o odpadach.
- Użytkownikowi lokalu nie wolno:
14.1. instalować dodatkowych urządzeń związanych z lokalem, wymienionych w pkt. II ppkt. 5, bez uzyskania zgody Spółdzielni,
14.2. zasłaniać i zmniejszać przekroje otworów i kratek wentylacyjnych w lokalu,
14.3. montować wentylatorów z napędem elektrycznym i okapów kuchennych z wentylatorem elektrycznym z podłączeniem przewodu tłocznego do przewodu kominowego lub wentylacyjnego, z wyłączeniem budynków wyposażonych w niezależne kanały wentylacyjne przeznaczone na ten cel.
III. Naprawy lokali użytkowych obciążające Spółdzielnię
Spółdzielnia jest zobowiązana do wykonania robót w zakresie:
- naprawy lub wymiany pionów instalacyjnych oraz instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami oraz wymiany głowic w lokalach użytkowych na zasadach najmu,
- naprawy lub wymiany uszkodzonych elementów konstrukcyjnych lokalu lub pawilonu wg oceny inspektora nadzoru budowlanego,
- naprawy lub wymiany pokryć dachowych wraz z obróbką blacharską w pawilonach usługowych,
- naprawy lub wymiany stolarki okiennej, drzwiowej, a także metalowej, w lokalach użytkowych na zasadach najmu.
IV. Naprawy lokali użytkowych obciążające użytkowników lokali i najemców lokali użytkowych
- Naprawy lokali użytkowych nie należące do obowiązków Spółdzielni obciążają użytkowników zajmujących te lokale oraz najemców lokali.
- Do obowiązków użytkowników lokali należy utrzymanie zajmowanego przez siebie lokalu użytkowego oraz pomieszczeń dodatkowych w należytym stanie i właściwe eksploatowanie lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.
- Podstawowym obowiązkiem użytkownika lokalu użytkowego w zakresie napraw wewnątrz lokali jest odnawianie lokalu i innych zajmowanych pomieszczeń w okresach gwarantujących utrzymanie ich w należytej czystości i we właściwym stanie technicznym poprzez:
3.1 zapewnienie dostatecznego napływu powietrza oraz utrzymanie normatywnej temperatury i wilgotności poprzez montaż nawiewników powietrza,
3.2. odnawianie ścian i sufitów,
3.3. malowanie (z zachowaniem pierwotnej kolorystyki) stolarki okiennej drewnianej, metalowej i drzwiowej od strony wewnętrznej i zewnętrznej oraz malowanie ościeży zewnętrznych po wymianie okien we własnym zakresie z zachowaniem kolorystyki elewacji,
3.4. malowanie grzejników, rur i innych urządzeń wraz z zabezpieczeniem przed korozją,
3.5. wymiana głowic z wyłączeniem lokali użytkowanych na zasadach najmu. - Do obowiązków użytkownika lokalu użytkowego należy w szczególności:
4.1. konserwacja, naprawa i wymiana poziomów instalacyjnych oraz urządzeń sanitarnych, gazowych i elektrycznych wraz z armaturą i instalacją rozprowadzającą w lokalu,
4.2. uszczelnianie i usuwanie przecieków z urządzeń sanitarnych, usuwanie niedrożności przewodów odpływowych od urządzeń znajdujących się w lokalu do pionów zbiorczych,
4.3. naprawa lub wymiana uszkodzonych tynków ścian i sufitów wraz z malowaniem,
4.4. naprawa lub wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, także metalowej, z wyłączeniem lokali użytkowanych na zasadach najmu,
4.5. naprawa i wymiana podłoża, posadzek i wykładzin podłogowych,
4.6. usuwanie zagrzybienia w lokalu w przypadku niewłaściwej eksploatacji lokalu. - Wszelkie uszkodzenia wewnątrz lokalu oraz poza nim powstałe z winy użytkownika lokalu lub osób w nim przebywających, obciążają użytkownika.
- Wykonanie we własnym zakresie robót remontowych i modernizacyjnych, również montaż dodatkowych urządzeń związanych z lokalem, może być wykonywane wyłączenie za pisemną zgodą i na warunkach określonych przez Spółdzielnię oraz zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami w tym zakresie. Dodatkowe urządzenia to między innymi wszelkiego rodzaju anteny, klimatyzatory, rolety, markizy, kraty, szyldy, reklamy itp.
- Użytkownik lokalu ponosi koszty związane z naprawą lub wymianą zmodernizowanych elementów oraz związane z ewentualnym przywróceniem do stanu pierwotnego elementów dokonanych przez niego ulepszeń i modernizacji lokalu w przypadku wystąpienia uszkodzeń tych elementów w trakcie wykonywania napraw i modernizacji przez Spółdzielnię.
- Użytkownik lokalu jest zobowiązany w taki sposób dokonać przebudowy, zabudowy, ulepszeń czy modernizacji lokalu, aby w przypadku konieczności naprawy lub wymiany przez Spółdzielnię instalacji wodnokanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, ciepłowniczej czy konieczności innych robót zachowany został swobodny dostęp do miejsca robót. Brak swobodnego dostępu i konieczność zniszczenia przebudowy, zabudowy, ulepszeń, modernizacji i innych elementów wyposażenia obciąża użytkownika lokalu i nie rodzi odpowiedzialności Spółdzielni za szkody.
- Na żądanie Spółdzielni użytkownik lokalu zobowiązany jest zezwolić osobie upoważnionej przez Spółdzielnię na wstęp do lokalu w celu:
9.1. przeprowadzenia konserwacji, remontu, usunięcia awarii,
9.2. wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje,
9.3. dokonania okresowych przeglądów technicznych oraz ustalenia zakresu prac niezbędnych do wykonania oraz niezwłocznego wykonania zaleceń wynikających z przeglądów w zakresie obciążającym użytkownika,
9.4. zainstalowania urządzeń pomiarowych, kontroli sprawności tych urządzeń oraz dokonywania legalizacji zgodnie z obowiązującymi przepisami metrologicznymi w zakresie obciążającym użytkownika lokalu,
9.5 dokonania odczytów wodomierzy, podzielników kosztów lub mierników. - Użytkownik lokalu zobowiązany jest pokryć w niezbędnym zakresie koszty modernizacji budynku.
V. Naprawy wewnątrz garaży wbudowanych obciążające Spółdzielnię
- Spółdzielnia jest zobowiązana do wykonania wewnątrz garażu wbudowanego naprawy i wymiany elementów konstrukcyjnych oraz elementów stanowiących części wspólne.
- Garaże wielostanowiskowe w rozumieniu niniejszych zasad są traktowane jak garaże wbudowane.
VI. Naprawy wewnątrz garaży wbudowanych obciążające użytkownika garażu
- Do obowiązków użytkownika garażu należy utrzymanie zajmowanego przez siebie garażu w należytym stanie i właściwe eksploatowanie garażu zgodnie z jego przeznaczeniem, a także:
1.1. naprawa i wymiana tynków sufitów i ścian oraz malowanie ścian i sufitów w okresach gwarantujących utrzymanie garażu w należytej czystości,
1.2. naprawa, konserwacja i wymiana indywidualnej bramy wjazdowej do garażu oraz jej malowanie w okresach gwarantujących utrzymanie bramy we właściwym stanie technicznym,
1.3. naprawa i wymiana podłoża,
1.4. usuwanie niedrożności przewodów odpływowych w garażu, - Na żądanie Spółdzielni użytkownik garażu zobowiązany jest zezwolić osobie upoważnionej przez Spółdzielnię na wstęp do garażu w celu:
2.1. przeprowadzenia konserwacji, remontu, usunięcia awarii,
2.2.wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje,
2.3. dokonania okresowych przeglądów technicznych oraz ustalenia zakresu prac niezbędnych do ich wykonania oraz niezwłocznego wykonania zaleceń wynikających z przeglądów w zakresie obciążającym użytkownika,
2.4. zainstalowania urządzeń pomiarowych, kontroli sprawności tych urządzeń oraz dokonywania legalizacji zgodnie z obowiązującymi przepisami metrologicznymi w zakresie obciążającym użytkownika lokalu. - Wykonywanie wszelkich robót remontowych i modernizacyjnych wewnątrz garażu wbudowanego każdorazowo wymaga zgody Spółdzielni i na warunkach określonych przez Spółdzielnię oraz zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami w tym zakresie.
- Użytkownik garażu ponosi koszty związane z naprawą lub wymianą zmodernizowanych elementów oraz związane z ewentualnym przywróceniem do stanu pierwotnego elementów dokonanych przez niego ulepszeń i modernizacji garażu w przypadku wystąpienia uszkodzeń tych elementów w trakcie wykonywania napraw i modernizacji przez Spółdzielnię.
- Użytkownik garażu jest zobowiązany w taki sposób dokonać przebudowy, zabudowy, ulepszeń czy modernizacji, aby w przypadku konieczności naprawy lub wymiany przez Spółdzielnię zachowany został swobodny dostęp do miejsca robót. Brak swobodnego dostępu i konieczność zniszczenia przebudowy, zabudowy, ulepszeń, modernizacji i innych elementów wyposażenia obciąża użytkownika garażu i nie rodzi odpowiedzialności Spółdzielni za szkody.
- Użytkownicy garaży wolnostojących i szeregowych wykonują wszelkie remonty, przeglądy, naprawy i konserwacje zarówno zewnątrz jak i wewnątrz garaży we własnym zakresie i na swój koszt.
VII. Rozliczenia Spółdzielni z użytkownikami zwalniającymi lokale dokonywane są zgodnie z postanowieniami Statutu oraz odrębnymi umowami zawieranymi ze Spółdzielnią.
Zasady określające zakres obowiązków Spółdzielni i członków w zakresie napraw wewnątrz lokali oraz rozliczeń z tego tytułu wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2019r.
Uchwała Rady Nadzorczej Nr 16/R/2018 z dnia 24.10.2018r.
Zmiana: Uchwała Rady Nadzorczej nr 18/R/2022 z dnia 31 sierpnia 2022r.