Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni w 2006 roku

I. Organizacja  Ch.S.M.

Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność  na podstawie  Ustawy z dnia 16.IX.1982 Prawo spółdzielcze – /j.t. Dz. U. z 2003r. Nr 188 poz. 1848 ze  zm./ oraz Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – /j.t. Dz. U. z 2003  Nr 119 poz. 1116 ze zm./

Spółdzielnia Mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, która w interesie swoich członków prowadzi na zasadach rachunku ekonomicznego wspólną działalność gospodarczą.  Majątek Spółdzielni jest prywatną własnością jej członków.

Celem Spółdzielni jest zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych oraz gospodarczych i oświatowo - kulturalnych członków i ich rodzin.

Decyzje związane z gospodarką finansową Spółdzielni zostały w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych rozłożone na poszczególne organy Spółdzielni.

Zebranie Przedstawicieli, zgodnie z § 59 Statutu Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej,  jest najwyższym organem Spółdzielni.

Do wyłącznej kompetencji Zebrania Przedstawicieli należy :

• uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej oraz społecznej i oświatowo – kulturalnej,
• rozpatrywanie sprawozdań Rady Nadzorczej, zatwierdzanie sprawozdań rocznych i sprawozdań finansowych oraz podejmowanie uchwał co do wniosków członków Spółdzielni, Rady Nadzorczej lub Zarządu w tych sprawach i udzielanie absolutorium członkom Zarządu,
• rozpatrywanie wniosków wynikających z przedstawionego protokołu polustracyjnego z działalności Spółdzielni oraz podejmowanie uchwał w tym zakresie,
• podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej,
• podejmowanie uchwał w sprawie przystąpienia do innych organizacji gospodarczych oraz występowania z nich,
• oznaczenie najwyższej sumy zobowiązań, jaką Spółdzielnia może zaciągnąć,
• podejmowanie uchwał w sprawie połączenia się Spółdzielni, podziału Spółdzielni oraz likwidacji Spółdzielni,
• rozpatrywanie w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym odwołań od uchwał Rady Nadzorczej,
• uchwalanie zmian Statutu (większością 2/3 głosów),
• podejmowanie uchwał w sprawie przystąpienia lub wystąpienia Spółdzielni ze związku oraz upoważnienia Zarządu do podejmowania działań w tym zakresie.

Do zakresu Rady Nadzorczej, zgodnie z § 63 Statutu,  należy między innymi :

• uchwalanie planów gospodarczo – finansowych i programów działalności oświatowo – kulturalnej,
• nadzór i kontrola działalności Spółdzielni poprzez :
  • badanie okresowych sprawozdań oraz sprawozdań finansowych,
  • dokonywanie okresowych ocen  wykonania przez Spółdzielnię jej zadań gospodarczych, ze szczególnym uwzględnieniem przestrzegania przez Spółdzielnię praw jej członków,
  • przeprowadzanie kontroli nad sposobem załatwiania przez Zarząd wniosków organów Spółdzielni i jej członków,
• uchwalanie zasad ustalania przez Zarząd wysokości opłat za lokale oraz zasad rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
• podejmowanie uchwał w sprawie pozbawienia członkostwa przez wykluczenie ze Spółdzielni,
• wybór biegłego rewidenta do badania sprawozdania finansowego.

Na podstawie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15.12.2000 r. /j.t. Dz.U. z 2003 r. Nr 119 poz. 1116 ze zmianami/ teks Statutu został uchwalony przez  Zebranie Przedstawicieli  w  dniu   02.06.2006 r. Uchwałą nr 11/2006 w sprawie zmian w Statucie Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Zmiany do Statutu wpisano do Krajowego Rejestru Sądowego postanowieniem Sądu Rejonowego w Katowicach z dnia 19.06.2006 r. /sygn. akt  KA VIII NS-Rej. KRS/012155/06/878/.

Nadzór i kontrolę  nad działalnością Spółdzielni sprawuje Rada Nadzorcza składająca się   z 18 osób wybranych przez Zebranie Przedstawicieli w czerwcu 2006 roku na okres 4 lat.

Bieżącą działalnością statutową i gospodarczą kieruje Zarząd Spółdzielni składający się    z trzech osób, w tym Prezesa, jego zastępcy i członka Zarządu, którzy są jednocześnie kierownikami pionów organizacyjnych Spółdzielni.

W Spółdzielni funkcjonują wyodrębnione komórki obsługujące mieszkańców: 

• pion służb organizacyjno – prawnych i członkowskich,
• pion służb ekonomiczno – finansowych,
• pion służb technicznych,
• cztery administracje osiedlowe współpracujące z Radami Osiedlowymi,
• Zakład Robót Konserwacyjno – Remontowych,
• Klub osiedlowy.

Poniższa tabela przedstawia wielkości zasobów obsługiwanych przez poszczególne administracje:

				Powierzchnia - m2 p.u.
ADM	Osiedle	Liczba nieruch	Ilość mieszkań, osób	mieszkań	pom. gosp.	lokali użytk.	garaży	Razem pow. m2
I	Żołnierzy Września	48	3.461, 8.025	163.775	2.357	4.423	5.560	176.115
II	Chorzów Batory	42	35.80, 8.340	172.766	2.204	6.042	1.249	182.261
III	Centrum	55	4.037, 9.230	200.311	470	9.177	1.778	211.736
IV	Różana Gałeczki	38	4.191, 9.012	195.355	3.074	13.859	4.614	216.902
Razem		183	15.269 34.607,	732.207	8.105	33.501	13.201	787.014

W zasobach Spółdzielni ustanowiono prawo odrębnej własności lokali, które przedstawia się następująco:

			Mieszkania			Lokale użytkowe			Garaże wbudowane			Razem pow. lok. o odrebnej własności
ADM		Osiedle	liczba	pow. m2	grunt. m2	liczba	pow. m2	grunt. m2	liczba	pow. m2	grunt. m2
I		Żołnierzy Września	13	598	616	3	473	1.813	-	-	-	1.071
II		Chorzów Batory	51	2.455	2.651	1	121	339	-	-	-	2.576
III		Centrum	19	937	569	1	102	262	-	-	-	1.039
IV		Różana Gałeczki	65	3.411	4.798	-	-	-	6	121	132	3.532
Razem			148	7.401	8.634	5	696	2.414	6	121	132	8.218

Część budynków Spółdzielni wyposażona jest w dźwigi osobowe, i tak :

• MA-1  - posiada   42 dźwigi osobowe
• MA-2  - posiada   49 dźwigi osobowe
• MA-3  - posiada   19 dźwigów osobowych
• MA-3  - posiada   60 dźwigów osobowych

Razem 170 dźwigów osobowych,  które obsługują  12.890 osób.

Przeciętne zatrudnienie w 2006 roku ogółem wynosiło 160,0 etaty w tym:

• pracownicy administracyjno-techniczni: 110,0 etaty
• pracownicy na stanowiskach robotniczych: 50,0 etatów

Ważnym faktem, o którym należy wspomnieć jest to, iż Nasza Spółdzielnia w 2008 roku obchodzić będzie 100 - lecie swojego istnienia.

Prace przygotowawcze do wielkiej uroczystości trwają już od tego roku. Kontynuacja robót remontowych bieżących i planowanych w pełni pozwoli na to, aby nasza Spółdzielnia godnie się prezentowała na to święto.  Obchody 100-lecia przewidziane są na 28.03.2008 r.

 

II. Majątek Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

1.  Aktualny majątek Spółdzielni brutto wynosi:  381.438.256,65 zł.  a składają się na niego:
   • zasoby o ogólnej powierzchni użytkowej: 787.014 m2
   • tereny własne Spółdzielni:  25.291 m2
   • tereny w wieczystym użytkowaniu: 962.458 m2
2. Liczba członków Spółdzielni na 31.12.2006 r. wynosi: 16.520 w tym:
   • zamieszkałych: 14.586
   •  zamieszkałych członków prawnych: 5
   • członkowie z tyt. Garażu: 59
   • członkowie prawni z tyt. lokalu użytkowego: 8
   • członkowie oczekujący na mieszkanie: 1.077
   • współczłonkowie: 735
   • członkowie fizyczni – lokale użytkowe: 50
      
     Mieszkania zajmowane bez tytułu prawnego na dzień 31.12.2006 r. z podziałem na administracje :
     • Osiedle „Żołnierzy Września”: 25
     • Osiedle „Chorzów Batory”:  19
     • Osiedle „Centrum”:  21
     • Osiedle „Różana – Gałeczki”: 20
       

       łącznie: 85

       Są to członkowie wykluczeni przez Radę Nadzorczą z tyt. posiadanych zaległości czynszowych , w stosunku do których prowadzone jest postępowanie egzekucyjne.

3. Zmiana ilości członków w ciągu roku 2006:
   • przyjętych w poczet członków:  372
   • skreślonych z listy członków z tyt. zgonów:  247
   • wypowiedzenie członkostwa spółdzielni: 303
   •  wykreślenia Rady Nadzorczej: 91
4. Obrót mieszkaniami w 2006 roku:
   1. przydzielono mieszkań z ruchu ludności:  61
   2. w tym
      • lokatorskie prawo do lokalu:  31
      • własnościowe prawo do lokalu:  29
      • Najem:  1
5. Na ogólną ilość mieszkań jest zajmowanych:   15.269
   • na zasadach lokatorskiego prawa: 5.109
   • na zasadach własnościowego prawa:  10.012
   • na zasadzie odrębnej własności: 148
     • §  w MA-1 - 13 mieszkań
     • §  w MA-2 - 51 mieszkań
     • §  w MA-3 - 19 mieszkań
     • §  w MA-4 - 65 mieszkań

   (z czego  111 mieszkań przeniesiono w odrębną własność w 2006 r.)
   Spółdzielnia posiada 169 Uchwały Zarządu dotyczące podziału nieruchomości

6. Członkowie posiadający więcej niż 1 mieszkanie :   157
   w tym:
   1. Osiedle „Żołnierzy Września” : 26
   2. Osiedle „Chorzów Batory”: 33
   3. Osiedle „Centrum”:  40
   4. Osiedle „Różana – Gałeczki: 58

 

III.  Działalność podstawowa Spółdzielni

Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obsługi gospodarki zasobami mieszkaniowymi, nie prowadzi działalności handlowej ani produkcyjnej.

Wpływy ze sprzedaży w 2006 roku z tytułu działalności eksploatacyjnej wynosiły: 64.966.477.45 zł.

natomiast koszty działalności wyniosły : 64.844.295,83 zł.

Wynik z działalności  gospodarki zasobami mieszkaniowymi:  122.181,61 zł.

Jest to nadwyżka przychodów nad kosztami co zostaje przeniesione na rozliczenie międzyokresowe przyszłych okresów na rok następny i zasili przychody przyszłych okresów

Na wysokość kosztów w 2006 roku niewątpliwy wpływ miały obciążenia wynikające z uregulowań ustawowych. Były to przede wszystkim:

• podatek od nieruchomości (od gruntów, budynków mieszkalnych, garaży wbudowanych i wolnostojących, lokali użytkowych, pawilonów) odprowadzany w całości do Urzędu Miasta: 1.528.763 zł.
• opłata za wieczyste użytkowanie gruntów – odprowadzana do Urzędu Miasta: 415.959 zł.
• podatek VAT bezpośrednio obciążający koszty Spółdzielni, tj. po uwzględnieniu rozliczeń z Urzędami Skarbowymi: 5.627.720 zł.
• podatek na Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych: 100.516 zł.
• podatek dochodowy od osób prawnych: 19.953 zł.
• składka ZUS obciążająca Spółdzielnię: 1.020.668 zł.
• O g ó ł e m :    8.713.597 zł

Jak z powyższego wynika, podatki stanowią  13,4 %  kosztów ogółem

 

Fundusz na remonty w 2006 roku

Akumulacja środków funduszu wyniosła: 25.179.981 zł.

Są to wpływy uzyskane z następujących tytułów:

• odpisy z eksploatacji podstawowej mieszkań, garaży wbudowanych i lokali użytkowych:  15.268.000 zł.
• odpisy na termomodernizację: 3.453.000 zł.
• odpisy z eksploatacji dźwigów osobowych: 824.000 zł.
• dodatkowe odpisy z eksploatacji i utrzymania zasobów:
  • wpływy z przychodów finansowych poza czynszami: 350.000 zł.
  • różnice stawek czynszowych z najmu lokali użytkowych: 213.900 zł.
• wpływy z tyt. przekształcenia praw do mieszkań z lokatorskich na własnościowe: 4.400.179 zł.
• wpływy z tytułu zbycia lokali użytkowych:  450.000 zł.
• Towarzystwo Ubezpieczeniowe Filar - pośrednictwo ubezpieczeniowe: 62.849 zł.
• wpłaty lokatorów za remonty mieszkań /okna :  107.357 zł.
• pozostałe wpłaty: 50.696 zł.
• Pozostałość środków z 2005 roku: 430.213 zł.

Łączne środki po uwzględnieniu pozostałości z 2005 r.: 25.610.194 zł.

Poniesione koszty na remonty w 2006 roku to kwota i dotyczyły następujących robót:   
24.437.645 zł.

 

• remonty planowane w zakresie robót wodno - kanalizacyjnych, gazowych, dekarsko - blacharskich, ogólnobudowlanych, elektrycznych, c.o.,  c.c.w., malarskich, zieleniarskich:  5.020.655 zł.
• usuwanie awarii w zakresie jak wyżej: 780.166 zł.
• roboty drobne w zakresie jak wyżej: 490.151 zł.
• docieplenie budynków mieszkalnych:  13.301.181 zł.
• wymiana stolarki okiennej:  4.508.367 zł.
• wymiana dźwigów osobowych - 2 szt:  217.210 zł.
• remonty średnie dźwigów osobowych:  72.487 zł.
• regresy  PZU, Filar:  17.612 zł.
• schematy  inwentaryzacyjne: 29.813 zł.

Pozostałość   środków  na  31.12.2006 r. :  1.172.549 zł.

Rozdział  środków  funduszu  remontowego  wydatkowanych  przez  poszczególne administracje  jest proporcjonalny do wielkości  administrowanych  zasobów ( zarówno  mieszkań  jak  i  lokali  użytkowych ),  zaś wydatkowanie  na  poszczególne  roboty (docieplenia, dźwigi  osobowe)  w ramach przyznanych środków następowało zgodnie  z  przyjętymi  w  kolejnych  latach  zatwierdzonymi  planami  rzeczowymi  remontów.

Zaległości  czynszowe  w  porównaniu  do  stanu  na  koniec 2005 r.  uległy zmniejszeniu   o  kwotę 155.265 zł. i  na  dzień  31.12.2006 r.  wyniosły  5.226.332 zł., co stanowi  brak   wpływu  0,5534 zł/m2/m-c.  Zaległości  w  zasobach  mieszkaniowych  obniżyły się  o 218.987 zł., a  w  lokalach  użytkowych  wzrosły o kwotę  / + / 63.722 zł.  Wskaźnik  zaległości w opłatach w odniesieniu  do średnich  jednomiesięcznych  naliczeń , tj. kwoty 5.425.024 zł. wynosi 96,3 %, a więc zaległości  w opłatach są równoważnością   naliczeń  czynszowych  za  29,4 dni.

Należy podkreślić, że mimo występujących trudności z zaległościami, Spółdzielnia  nie zalega z  płatnościami  tak  wobec  dostawców  jak i pracowników, Urzędu Skarbowego      i ZUS, nie  jest  obciążona  odsetkami  za  zwłokę ,  co  świadczy o  właściwym  zarządzaniu  finansami  członków Spółdzielni.

 

IV. Działalność  organizacyjno – techniczna 

Chorzowska Spółdzielnia  Mieszkaniowa  posiada 99 – letnią  tradycję i doświadczenie  w  zarządzaniu  zasobami  mieszkaniowymi . Czynsze  wpłacane  przez naszych  członków  przynoszą określone efekty  poprzez poprawę  stanu  technicznego  zasobów, a tym  samym  poprawę warunków  zamieszkiwania

W ramach  działalności  remontowej  i programu  termomodernizacji w 2006 roku

• docieplono  34  budynki  powierzchnia docieplenia : 69.649 m2  koszt -    13.301.184 zł.
• wymieniono  2 dźwigi  osobowe    koszt -    217.210 zł.
• wymieniono  stolarkę  okienną o pow.  13.766 m2    koszt -    4.508.367 zł.
• przeprowadzono  remonty kapitalne dachów 23 budynków    koszt -    724.694 zł.
• pomalowano  klatki schodowe  w 30  budynkach    koszt -    604.303 zł.
• wymieniono częściowo  piony i poziomy wodno- kanalizacyjne  w  66  budynkach    koszt -     590.774 zł.
• wymieniono częściowo piony i  poziomy centralnego  ogrzewania + c.w.u.   w   11 budynkach    koszt -    138.057 zł.
• dokonano wymiany  i  modernizacji  instalacji  elektrycznej - odgromowej w 66 budynkach   koszt -    874.482 zł.
• Dokonano częściowej wymiany i modernizacji  instalacji gazowej oraz  przeprowadzono próby  szczelności  inst. Gaz.    koszt -    144.185 zł.
• wykonano  roboty  ogólnobudowlane  m.in.: elewacje - remonty  balkonów , wymianę drzwi wejściowych do klatek schodowych w 57  budynkach , piece, podłogi      koszt -    939.908 zł.
• dokonano renowacji  terenów zielonych w  tym dróg , chodników  oraz  małej architektury  obejmuje obszar  50 budynków  mieszkalnych   koszt -    1.004.253 zł

Wszystkie  w/w. działania  remontowe  w  zdecydowany  sposób  miały  wpływ  na  kształtowanie  się  kosztów  eksploatacyjnych, nie  zwiększanie  ich,  a  także  pozwoliły uzyskać dla  mieszkańców efekt finansowy i poprawić estetykę naszych  zasobów.

 

V.  Plan  gospodarczy  na  2007 r.

Plan  działalności gospodarczej Ch.S.M. na rok 2007 opracowano w oparciu o przyjęte  przez Radę  Nadzorczą założenia  do  jego  konstrukcji.

Zarząd konstruując plan gospodarczy  na  2007 r.  przyjął  zasadę  ograniczenia  kosztów, które  są  zależne  od  działań  Spółdzielni  lub utrzymanie ich na takim poziomie   i w takim zakresie aby  nie obciążać standardu obsługi   mieszkańców i  utrzymywać  zasoby   w   niepogorszonym  stanie  technicznym  i  sanitarnym.

Z uwagi na założenie w projekcie budżetu państwa na 2007 r. średniorocznego wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych o 1,9 %,  do planu przyjęto inflację na poziomie  2 %.  Taki wskaźnik został przyjęty do ustalenia kosztów Spółdzielni jako maksymalny wzrost w pozycjach, dla których nie znane były rzeczywiste stawki i opłaty niezależne od Spółdzielni.

Poszczególne stawki opłat zostały ustalone w oparciu o szczegółowe kalkulacje kosztów uwzględniające przewidywane wyniki w 2006 r., i tak :

 

• roczny plan kosztów do poniesienia w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi przyjęto na kwotę:  64.887.000,00 zł.
• zaś naliczenia czynszowe na kwotę przeznaczone na pokrycie tych kosztów:
  63.682.600,00 zł.

Inne wpływy planuje się osiągnąć w wysokości  1.857.700,00 zł., co pozwoli osiągnąć wpływy ogółem w kwocie  65.540.300,00 zł.

Z uwagi na wysokość zaplanowanych kosztów, pozwoli to na utrzymanie stawki eksploatacyjnej  w wysokości  1,33 zł./m2 p.u.

Nowa stawka obowiązująca od 01.02.2007 r. za eksploatację i utrzymanie zasobów będzie wynosiła 3,49 zł./m2 p.u./ m-c i będzie obejmować :

2007 r.		dla porównania 2006 r.
1,33 zł./m2 p.u.	koszty eksploatacji	1,33 zł./m2 p.u
0,13 zł./m2 p.u.	działalność konserwatorów osiedl	0,13 zł./m2 p.u.
1,53 zł./m2 p.u.	podstawowy odpis na fundusz remontowy	1,53 zł./m2 p.u.
0,50 zł./m2 p.u.	dodatkowy odpis na termomodernizację	0,40 zł./m2 p.u.
3,49 zł./m2 p.u.		3,39 zł./m2 p.u

Natomiast realizując przyjęty Uchwałą Zebrania Przedstawicieli w 2001 r. program  termomodernizacji zasobów Spółdzielni, w celu kontynuacji dociepleń i wymiany okien zwiększa się odpis o kolejne 0,10 zł./m2 p.u.

Tak więc na 2007 r. nie przewiduje się żadnych podwyżek opłat eksploatacyjnych, a jedynie realizację Uchwały Zebrania Przedstawicieli dotyczącej programu termomodernizacji.

Konsekwentnie prowadzona polityka oszczędnościowa pozwoliła na utrzymanie opłat na poziomie stawek ubiegłorocznych za następujące usługi :

• wywóz nieczystości    3,50 zł./osobę
• konserwacja domofonów    1,95 zł./mieszkanie
• sprzątanie klatek schodowych    6,90 zł./osobę
• środki na remonty dźwigów    0,25 zł./m2
• eksploatacja dźwigów    5,00 zł./osobę 

Rozliczenie gazu w 2007 r. zostaje utrzymane w ten sam sposób, tzn. na podstawie średniego zużycia m3 gazu na osobę w danym okresie rozliczeniowym. Rozliczenie odbywa się dwa razy w roku

Stawki opłat zaliczkowych za:

• centralne ogrzewanie
  • zaliczkowe opłaty dla poszczególnych lokali ustalone zostaną wg średniego kosztu ogrzania 1 m2  w poprzednim okresie rozliczeniowym z uwzględnieniem cen i opłat za ciepło zgodnie z taryfą. Wprowadzono   dla   mieszkań   dziesięć   grup  opłat   zaliczkowych. Minimalna stawka dla zaliczek wynosi 2,00 zł./m2, a maksymalna - 2,90 zł./m2
• za zimną wodę i kanalizację
  • wg cen Chorzowsko - Świętochłowickiego Przedsiębiorstwa Wodociągów  i Kanalizacji

Coraz wyższe wymagania stawiane przez członków w zakresie eksploatacji i utrzymania we właściwym stanie technicznym zasobów mieszkaniowych, sprawnego funkcjonowania systemu rozliczeń kosztów i wnoszonych opłat z tytułu używania lokali oraz bieżącej kontroli prawidłowości w wydatkowaniu środków, a także wskaźnik inflacji mają wpływ na kształtowanie się sposobu i kosztów zarządzania.

Z uwagi na planowany wzrost kosztów utrzymania nieruchomości o ok. 2 %, stawka eksploatacyjna za lokale użytkowe ulegnie zmianie w 2007 r. z 8,11 zł./m2 na 8,24 zł./m2 (tj. o 1,6 %). Takie stanowisko przyjęli Rada Nadzorcza i Zarząd.

Opracowanie planu działalności gospodarczej na rok 2007 wg założeń, w których określono niezbędne koszty do poniesienia i ustalenie opłat miesięcznych na poziomie roku 2006 stanowi o prawidłowym gospodarowaniu środkami Spółdzielców i ma na celu powstrzymanie dalszego wzrostu zaległości czynszowych.

Potrzeby rzeczowo - finansowe dla utrzymania zasobów w należytym stanie technicznym są znacznie większe od założonych do wykonania, szczególnie w zakresie potrzeb remontowych.

Zaplanowana akumulacja środków na fundusz remontowy pozwoli na realizację robót remontowych, termomodernizacyjnych i awaryjnych na poziomie porównywalnym do 2006 r.

Środki funduszu remontowego zostały zaplanowane  na 2007 r. w wysokości: 23.688.000 zł, z tego:

• odpis z eksploatacji i utrzymania nieruchomości (wpłaty lokatorów, czynsze za mieszkania, garaże, lokale użytkowe, pomieszczenia gospodarcze)   15.278.400 zł.
• odpis z eksploatacji dźwigów osobowych (0,25 zł./m2)     824.000 zł.
• dodatkowy odpis na termorenowację    4.335.600 zł.
• wpływy z przychodów finansowych   350.000 zł
• wpływy z różnic stawek z lokali użytkowych    150.000 zł
• wpływy z tytułu przekształcenia praw do mieszkań z lokatorskich na własnościowe    2.300.000 zł.
• wływy z tytułu zbycia lokali użytkowych    300.000 zł.
• inne wpływy    150.000 zł
  • Towarzystwo Ubezpieczeniowe Filar
  • Wpłaty lokatorów za remonty mieszkań
  • pozostałe
    • wpłaty od wykonawców firm za szkody
    • partycypacja w kosztach rem. przez firmy
    • wynajem, dachy     

      pozostałość środków na 31.12.2006 r.    1.172.549 zł

      Ogółem do wykorzystania w 2007 r. :    24.860.549 zł.

 

VI. Zamierzenia dotyczące działalności gospodarczej w 2007 roku

W 2007 r.  Zarząd będzie nadal kontynuował  działania  w  kierunku  poprawy  stanu technicznego, bezpieczeństwa oraz warunków zamieszkiwania członków Spółdzielni.
Zgodnie z przyjętym wieloletnim programem termorenowacji oraz modernizacji zasobów mieszkaniowych będą prowadzone prace :

	na kwotę
docieplenie 25 budynków	11.415.100 zł.
wymiana stolarki okiennej	4.086.000 zł.
remonty kapitalne dachów w 24 budynkach	822.590 zł.
wymiana pionów i poziomów wody w 47 budynkach	636.000 zł.
wymiana pionów i poziomów centralnego ogrzewania oraz uciepłownienie zespołów budynków mieszkalnych -16 budynkach	2.271.000 zł.
wymiana i modernizacja instalacji gazowej	260.000 zł.
wymiana i modernizacja instalacji elektryczneji odgromowej w 33 budynkach	346.577 zł.
malowanie klatek schodowych w 21 budynkach	593.700 zł.
modernizacja  3 dźwigów osobowych  wraz remontami bieżącymi	390.000 zł.
zagospodarowanie terenu : zieleń, drogi, mała architektura	757.321 zł.

Dla zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańcom zamieszkałym w naszych zasobach  dokonuje się, zgodnie z prawem budowlanym :

• przeglądów przewodów kominowych w mieszkaniach,
• przeglądów instalacji elektrycznych;
• przeglądów instalacji odgromowych.

Działania Spółdzielni przebiegają zgodnie z uchwałą kierunkową w zakresie termomodernizacji zasobów, zatwierdzoną przez Zebranie Przedstawicieli, która od 1997 roku jest konsekwentnie realizowana.

Zobowiązania podejmowane przez Zarząd Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej są zgodne z podjętą Uchwałą Nr  15/2006 w sprawie ustalenia najwyższej sumy zobowiązań jaką Spółdzielnia może zaciągnąć w 2006/2007 r.

Przedstawiona działalność finansowo - gospodarcza Spółdzielni w sposób syntetyczny obrazuje podstawowe wielkości kosztów i wpływów na ich pokrycie w 2006 roku oraz do realizacji w 2007 roku.

Na bieżące gospodarowanie środkami finansowymi Spółdzielni pośredni wpływ mają  wskaźniki niezależne od Spółdzielni, są to wszelkie zobowiązania podatkowe, ZUS, VAT i inne opłaty publiczno - prawne, a także zobowiązania wynikające z realizacji ustawy  o spółdzielniach mieszkaniowych.

Na koszty Spółdzielni największy wpływ ma realizacja określonych zadań do wykonania w danym roku rozliczeniowym. Zadania te wynikają zarówno z przyjętego planu robót remontowo - modernizacyjnych, jak i związane są z bieżącą eksploatacją zasobów, zgodnie z obowiązującymi przepisami, wymogami organizacyjnymi oraz wyposażeniem technicznym budynków przy zachowaniu zasady minimalizacji kosztów przy nie pogorszonej jakości usług i obsługi mieszkańców.

Wyróżnikiem wskazującym na właściwe działanie Zarządu jest utrzymanie się kosztów na poziomie nie przekraczającym rocznych założeń planowych oraz nie występowanie  sytuacji wymagającej zwiększenia opłat czynszowych.
Zarządzanie zasobami mieszkaniowymi podlega ciągłej kontroli poprzez sporządzanie analiz gospodarczo – finansowych w okresach kwartalnych Radzie Nadzorczej oraz Komisji Rewizyjnej.

Ponadto Spółdzielnia również co trzy lata podlega  kontroli lustracyjnej oraz co roku przez biegłego rewidenta wybranego przez Radę Nadzorczą.  Takiej kompleksowej kontroli lustracyjnej Spółdzielnia poddała się w 2006 r. W wyniku kontroli zostały przedstawione 3 wnioski do realizacji.

Zarząd podjął działania w celu realizacji wniosków polustracyjnych sporządzonych  w dniu 10.10.2006 r. przez Regionalny Związek Rewizyjny Spółdzielczości Mieszkaniowej w Katowicach z lustracji pełnej działalności Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej za okres  01.01.2003 r. - 31.12.2005 r.

Sposób realizacji przedstawia się następująco:

Wniosek 1

W związku z dokonaną nowelizacją statutu, należy dokonać analizy postanowień regulaminów wewnętrznych dla ich ewentualnej korekty zapewniając ich zgodność   z przepisami obowiązującego prawa i postanowieniami statutu  Spółdzielni.

Sposób realizacji :

W związku z dokonaną nowelizacją statutu służby Spółdzielni dokonują przeglądu postanowień regulaminów wewnętrznych w celu zapewnienia ich zgodności  z przepisami obowiązującego prawa i postanowieniami statutu Spółdzielni.

W wyniku prac, na posiedzenie Rady Nadzorczej w dniu 28.02.2007 r. zostanie przedłożony do przyjęcia projekt uchwały w sprawie nowego regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania wysokości opłat za lokale w Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, a także na Zebranie Przedstawicieli w dniu 20.04.2007r. zostanie przedłożony projekt uchwały w sprawie przyjęcia nowego Regulaminu Rady Nadzorczej.

Ponadto trwają prace nad znowelizowaniem kolejnych regulaminów, których sfinalizowanie powinno  nastąpić poprzez podjęcie uchwał w sprawie przyjęcia zmian regulaminów na najbliższych posiedzeniach Rady Nadzorczej. 

 

Wniosek 2

Kontynuować należy działania mające na celu pełne wdrożenie zasad rozliczania kosztów i ustalania opłat (indywidualnie dla każdej nieruchomości), określonych przepisami art. 4-6 ustawy „o spółdzielniach mieszkaniowych”, zapewniając w gospodarce zasobami mieszkaniowymi ich zrównoważenie  z uwzględnieniem m.in. przepisów:

1. ustawy „O zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków”, art. 26 ust 3 w powołaniu art. 6 ust 6 pkt 3 (Dz.U. nr 72/01  poz. 747 z późn. zm.)
2. ustawy „Prawo energetyczne” - art. 45a ust 4  (Dz.U. nr 54/97 poz. 348 z późn. zm.).

Związek proponuje, aby ostateczne wprowadzenie tych zasad poprzedzić powszechną akcją informacyjną wyjaśniającą konieczność zmiany wcześniej obowiązujących zasad, które wynikały z odmiennych przepisów prawa.

Sposób realizacji :

Ewidencjonowanie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi prowadzone jest  w Spółdzielni dla każdej nieruchomości oddzielnie. Rozliczenie usługi dostawy wody i odprowadzenia ścieków odbywa się na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych jakimi są wodomierze zainstalowane w lokalach mieszkalnych i użytkowych i w oparciu    o obowiązujące taryfy przedsiębiorstwa wodociągowego.

Różnica pomiędzy ilością wody zakupionej wskazanej przez wodomierz główny a ilością wody rozliczonej stanowi składnik kosztów eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości.

Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków, po złożeniu wniosku przez zarządcę budynku, umożliwia zawarcie indywidualnych umów o dostawę  wody i odprowadzenie  ścieków  pomiędzy  bezpośrednim  odbiorcą  a dostawcą. W dalszym ciągu różnicę wskazań między wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy zainstalowanych przy punktach czerpalnych wody rozlicza zarządca, któremu ustawodawca zezwala na dokonanie wyboru metody rozliczenia kosztów wynikających z tej różnicy. Takie rozwiązanie nie jest korzystne dla zarządcy  i uniemożliwia kontrolę kosztów wynikających z powstałej różnicy.

Spółdzielnia wystąpiła do Chorzowsko – Świętochłowickiego Przedsiębiorstwa Wodociągów  i Kanalizacji o aktualizację, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa, umowy o dostawę wody i odprowadzenia ścieków.

Koszty dostawy energii cieplnej w zasobach Spółdzielni rozliczane są zgodnie z miejscem powstania kosztów na podstawie wskazań urządzeń wskaźnikowych jakimi są podzielniki kosztów. Wysokość opłat zaliczkowych za centralne ogrzewanie ustalona jest w wysokości zapewniającej pokrycie ponoszonych kosztów ciepła. 

Wniosek 3

Okresowej analizie podlegać winien stan zaległości opłat za użytkowanie lokali oraz działania podejmowane w zakresie inkasa i windykacji należności Spółdzielni z tego tytułu.

Sposób realizacji:

Stan zaległości z tytułu opłat za użytkowanie lokali jest na bieżąco monitorowany przez Zarząd, który sporządza okresowe analizy, przedkładane następnie Komisji Rewizyjnej Rady Nadzorczej oraz Radzie Nadzorczej. Spółdzielnia podejmuje wszelkie dostępne działania w zakresie inkasa i windykacji należności z tytułu użytkowania lokali, od docierania przez służby Spółdzielni do dłużników oraz czynności podejmowane przez firmę windykacyjną, aż do wszczynania postępowań sądowych i egzekucji komorniczej    w sytuacjach uporczywego zalegania z opłatami czynszowymi.

Przedstawione sprawozdanie prezentuje obraz Spółdzielni, realizację zadań oraz problemy z tym związane.

 

Zarząd Chorzowskiej Spółdzielni  Mieszkaniowej

Chorzów,  luty 2007 r.