Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni w 2008 roku

I. Organizacja Ch.S.M.

Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność na podstawie Ustawy z dnia 16.IX.1982 Prawo spółdzielcze – /t. j. Dz. U. z 2003r. Nr 188 poz. 1848 ze zm. z 2004 r. nr 99, poz. 1001 oraz z 2005 r. nr 122, poz. 1024 oraz Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – /t. j. Dz. U. z 2003 Nr 119 poz. 1116 ze zm., Dz.U. 2004r., nr 19, poz. 177 i nr 63, poz. 591 oraz z 2005r. nr 72, poz. 643 i nr 122, poz. 1024, Dz.U. nr 125 z 2007 r. poz. 873/

Spółdzielnia Mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, która w interesie swoich członków prowadzi na zasadach rachunku ekonomicznego wspólną działalność gospodarczą. Majątek Spółdzielni jest prywatną własnością jej członków.

Celem Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych oraz gospodarczych i oświatowo - kulturalnych członków i ich rodzin.

Decyzje związane z gospodarką finansową Spółdzielni zostały w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych rozłożone na poszczególne organy Spółdzielni.

Walne Zgromadzenie, zgodnie z § 59 Statutu Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, jest najwyższym organem Spółdzielni.
Do wyłącznej kompetencji Walnego Zgromadzenia należy :

• uchwalanie kierunków rozwoju działalności gospodarczej oraz społecznej i oświatowo – kulturalnej,
• rozpatrywanie sprawozdań Rady Nadzorczej, zatwierdzanie sprawozdań rocznych i sprawozdań finansowych oraz podejmowanie uchwał co do wniosków członków Spółdzielni, Rady Nadzorczej lub Zarządu w tych sprawach i udzielanie absolutorium członkom Zarządu,
• rozpatrywanie wniosków wynikających z przedstawionego protokołu polustracyjnego z działalności Spółdzielni oraz podejmowanie uchwał w tym zakresie,
• podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej,
• podejmowanie uchwał w sprawie przystępowania do innych organizacji gospodarczych oraz występowania z nich,
• oznaczenie najwyższej sumy zobowiązań, jaką Spółdzielnia może zaciągnąć,
• podejmowanie uchwał w sprawie połączenia się Spółdzielni, podziału Spółdzielni oraz likwidacji Spółdzielni,
• rozpatrywanie w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym odwołań od uchwał Rady Nadzorczej,
• uchwalanie zmian Statutu (większością 2/3 głosów),
• podejmowanie uchwał w sprawie przystąpienia lub wystąpienia Spółdzielni ze związku oraz upoważnienie Zarządu do podejmowania działań w tym zakresie,
• wybór delegatów na zjazd związku, w którym Spółdzielnia jest zrzeszona,
• wybór i odwoływanie członków Rady Nadzorczej i ich zastępców.

Do zakresu Rady Nadzorczej, zgodnie z § 63 Statutu, należy między innymi:

• uchwalanie planów gospodarczych i programów działalności oświatowo – kulturalnej,
• nadzór i kontrola działalności Spółdzielni poprzez :
  a) badanie okresowych sprawozdań oraz sprawozdań finansowych,
  b) dokonywanie okresowych ocen wykonywania przez Spółdzielnię jej zadań gospodarczych, ze szczególnym uwzględnieniem przestrzegania przez Spółdzielnię praw jej członków,
  c) przeprowadzanie kontroli nad sposobem załatwiania przez Zarząd wniosków organów Spółdzielni i jej członków,
• wybór biegłego rewidenta dla badania sprawozdania finansowego.

Na podstawie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15.12.2000r. /t. j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119 poz. 1116 ze zmianami/ teks Statutu został uchwalony przez Zebranie Przedstawicieli w dniu 27.11.2007 r. Uchwałą nr 2/S/2007 w sprawie zmian w Statucie Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Zmiany do Statutu wpisano do Krajowego Rejestru Sądowego postanowieniem Sądu Rejonowego w Katowicach z dnia 07.01.2008 r. /sygn. akt KA. VIII NS-Rej. KRS/028454/07/216/.

Nadzór i kontrolę nad działalnością Spółdzielni sprawuje Rada Nadzorcza składająca się z 18 osób wybranych przez Zebranie Przedstawicieli w czerwcu 2006 roku na okres 4 lat.

Bieżącą działalnością statutową i gospodarczą kieruje Zarząd Spółdzielni składający się z trzech osób, w tym Prezesa, jego zastępcy i członka Zarządu, którzy są jednocześnie kierownikami pionów organizacyjnych Spółdzielni.

W Spółdzielni funkcjonują wyodrębnione komórki obsługujące mieszkańców:

• pion służb organizacyjno – prawnych i członkowskich,
• pion służb ekonomiczno – finansowych,
• pion służb technicznych,
• cztery administracje osiedlowe współpracujące z Radami Osiedlowymi,
• Zakład Robót Konserwacyjno – Remontowych,
• Klub ChSM "Pokolenie".

Poniższa tabela przedstawia wielkości zasobów obsługiwanych przez poszczególne administracje:

W zasobach Spółdzielni ustanowiono prawo odrębnej własności lokali, które przedstawia zestawienie:

Część budynków Spółdzielni wyposażona jest w dźwigi osobowe, i tak :

• MA-1 - posiada 42 dźwigi osobowe
• MA-2 - posiada 49 dźwigi osobowe
• MA-3 - posiada 19 dźwigów osobowych
• MA-4 - posiada 60 dźwigów osobowych

Razem 170 dźwigów osobowych, które obsługują 12.510 osób.

 

Przeciętne zatrudnienie w 2008 roku ogółem wynosiło 153 1/2 etaty w tym:

• pracownicy administracyjno – techniczni 111 1/6 etatów
• pracownicy na stanowiskach robotniczych 42 2/5 etatów

Średnia płaca w Spółdzielni w 2008 roku wynosiła 3.086,94 zł./et./m-c.

 

II. Majątek Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

 

1. Aktualny majątek Spółdzielni brutto wynosi 288.023.277,37 zł, na który składają  się:

zasoby o ogólnej powierzchni użytkowej	582.921 m2 (bez własności)
tereny własne Spółdzielni	23.796 m2
tereny w wieczystym użytkowaniu	726.835 m2
zarządzane tereny ogółem przez ChSM	977.181 m2

 

2. Liczba  członków Spółdzielni na 31.12.2008 r. wynosi 16.022, w tym:

zamieszkałych	14.236
członków prawnych	5
członkowie z tyt. garażu	49
członkowie prawni z tyt. lokalu użytkowego	9
członkowie oczekujący na mieszkanie	985
współczłonkowie	689
członkowie fizyczni – lokale użytkowe	49

 

Struktura członków ChSM wg stanu na 31.12.2008r.

 

 

Mieszkania zajmowane bez tytułu prawnego na dzień 31.12.2008 r. z podziałem na administracje :

Osiedle „Żołnierzy Września”	26
Osiedle „Chorzów Batory”	15
Osiedle „Centrum”	21
Osiedle „Różana – Gałeczki”	23
łącznie:	85

Są to członkowie wykluczeni przez Radę Nadzorczą z tyt. posiadanych zaległości w opłatach, w stosunku do których prowadzone jest postępowanie egzekucyjne.

 

3. Zmiany liczby członków w ciągu roku 2008:

przyjęto w poczet członków	300
skreślono z listy członków z tyt. zgonów	261
wypowiedzenie członkostwa w Spółdzielni	261
wykreślenia Rady Nadzorczej	52

 

4. Obrót mieszkaniami w 2008 roku:

mieszkań z ruchu ludności	28
w tym: odrębna własność (aktem notarialnym)	27
najem	1

 

5. Na ogólną liczbę mieszkań 15.269 jest zajmowanych:

na zasadach lokatorskiego prawa	1.745
na zasadach własnościowego prawa	9.392
na zasadzie odrębnej własności (z czego  2.652 mieszkania  przeniesiono w odrębną własność w 2008 r.)	4.132

 

Odrębna własność  z podziałem na administracje:

w MA-1	1039 mieszkań
w MA-2	1062 mieszkań
w MA-3	1163 mieszkań
w MA-4	868 mieszkań

 

Struktura mieszkań ChSM wg praw do lokali- stan na 31.12.2008r.

 

6. Członkowie posiadający więcej niż 1 mieszkanie: 206 w tym:

Osiedle „Żołnierzy Września”	39
Osiedle „Chorzów Batory”	46
Osiedle „Centrum”	56
Osiedle „Różana – Gałeczki”	65

 

 

III. Działalność podstawowa Spółdzielni

Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obsługi gospodarki zasobami mieszkaniowymi, nie prowadzi działalności handlowej ani produkcyjnej.

 

Struktura kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi poniesionych w 2008r.

 

Przychody ze sprzedaży ogółem  w 2008 roku z tytułu działalności eksploatacyjnej wynosiły:	68.964.235,65 zł
natomiast koszty działalności wyniosły:	67.690.138,21 zł

 

Wynik z działalności  gospodarki zasobami mieszkaniowymi	1.274.097,44 zł
Wynik obciążony został:
podatkiem dochodowym od osób prawnych:	325.931,00 zł
zasileniem funduszu remontowego z tytułu sprzedaży pawilonu przy ul. Lompy 4:	230.400,00 zł
Wynik (netto):	717.766,44 zł

 

Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym /zgodnie z Ustawą o Spółdzielniach Mieszkaniowych/.

Na wysokość kosztów w 2008 roku niewątpliwy wpływ miały obciążenia wynikające z uregulowań ustawowych. Były to przede wszystkim:

 

podatek od nieruchomości (od gruntów, budynków mieszkalnych, garaży wbudowanych i wolnostojących, lokali użytkowych, pawilonów) odprowadzany w całości do Urzędu Miasta	1.409.529 zł
opłata za wieczyste użytkowanie gruntów – odprowadzana do Urzędu Miasta	867.304  zł
podatek na Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych	122.961 zł
składka ZUS obciążająca Spółdzielnię	1.036.411 zł
O g ó ł e m	8.704.548 zł

Jak z powyższego wynika, podatki stanowią  13,2 %  kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

 

Fundusz na remonty w 2008 roku

Akumulacja środków funduszu wyniosła	22.842.674 zł
Są to wpływy uzyskane z następujących tytułów:
- odpis z eksploatacji zasobów mieszkaniowych	18.993.000 zł
- odpis z eksploatacji dźwigów osobowych	825.800 zł
- wpływy z tyt. przekształcenia praw do mieszkań z lokatorskich na własnościowe oraz przetargów	1.465.962 zł
- przeznaczenie nadwyżki z GZM za lata poprzednie na zasilenie funduszu remontowego (Uchwała Nr 17/R/2008 Rady Nadzorczej z dnia 27.11.2008 r.)	740.000 zł
- premia termomodernizacyjna	272.956 zł
- umorzenie części pożyczki z WFOS	122.963 zł
- inne wpływy	191.593 zł
z tego:
- Towarzystwo Ubezpieczeniowe  UNIQA - pośredn. ubezp.	94.818 zł
- odpłatność lokatorów za remonty mieszkań (okna uciepłownienie)	90.881 zł
- pozostałe	5.894 zł
Pozostałość środków z 2007 roku	(-)2.107.689 zł
Łączne środki po uwzględnieniu pozostałości z 2007 r.	20.734.985 zł
Poniesione koszty na remonty w 2008 roku to kwota i dotyczyły następujących robót:	20.418.904 zł
- remonty planowane w zakresie robót wodno - kanalizacyjnych, gazowych, dekarsko - blacharskich, ogólnobudowlanych, elektrycznych, c.o., c.c.w., malarskich, zieleniarskich	4.357.395 zł
-usuwanie awarii w zakresie jak wyżej	694.342 zł
-roboty drobne w zakresie jak wyżej	575.973 zł
-docieplenie budynków mieszkalnych	11.651.880 zł
-wymiana stolarki okiennej	3.041.016 zł
-remonty średnie dźwigów osobowych	74.489 zł
-regresy  PZU, UNIQA	21.334 zł
-koszty geodezyjne - wpisy do KW	2.475 zł
Pozostałość   środków  na  31.12.2008 r.	(+)316.081 zł

 

Rozdział  środków  funduszu  remontowego  wydatkowanych  przez  poszczególne administracje  jest proporcjonalny do wielkości  administrowanych  zasobów,  zaś  wydatkowanie  na  poszczególne  roboty (docieplenia, dźwigi  osobowe)  w ramach przyznanych środków następowało zgodnie  z  przyjętymi  w  kolejnych  latach  zatwierdzonymi  planami  rzeczowymi  remontów.

Ponadto na remonty lokali użytkowych w zasobach Spółdzielni w roku 2008 wydatkowano kwotę 595.143 zł, która obciąża i ma swoje pokrycie w eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości.

Zaległości  w opłatach  za używanie lokali.

W  porównaniu  do  stanu  na  koniec 2007r.  zaległości w opłatach uległy zmniejszeniu    o  kwotę  87.362,00 zł. i  na  dzień  31.12.2008 r.  wyniosły  4.152.503,00 zł. Zaległości  w  zasobach  mieszkaniowych  obniżyły się o  kwotę /-/ 31.262,00 zł., natomiast w  lokalach  usługowych  zmalały o kwotę  /-/ 56.100,00 zł. 
Wskaźnik  zaległości w opłatach w odniesieniu  do średnich  jednomiesięcznych naliczeń opłat za lokale, tj. kwoty 5.643.234,00 zł. wynosi 73,6%, a więc zaległości są równoważnością   naliczeń   za  22,4 dni.
W porównaniu do roku 2007 wskaźnik ten zmniejszył się o 2,1 dnia.

Należy podkreślić. że mimo występujących trudności z zaległościami, Spółdzielnia nie zalega z płatnościami tak wobec dostawców jak i pracowników, Urzędu Skarbowego             i ZUS, nie jest obciążona odsetkami za zwłokę, co świadczy o właściwym zarządzaniu finansami członków Spółdzielni.
 

IV. Działalność  organizacyjno – techniczna 

Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa posiada 100- letnią tradycję i doświadczenie w zarządzaniu zasobami  mieszkaniowymi. Opłaty z tytułu użytkowania lokalu  wpłacane przez naszych mieszkańców przynoszą określone efekty poprzez poprawę stanu  technicznego zasobów, a tym  samym  poprawę warunków zamieszkiwania.

1. W ramach  działalności  remontowej  i programu  termomodernizacji w 2008 roku:

-docieplono  31  budynków  docieplono  31 budynków powierzchnia docieplenia: 37.430,53m2	koszt -	11.651.880 zł
-wykonano remonty średnie dźwigów osobowych	koszt -	74.489 zł
-przeprowadzono  remonty kapitalne dachów 15 budynków	koszt -	3.041.016 zł
-pomalowano  klatki schodowe  w 25 budynkach	koszt -	680.016 zł
-wymieniono częściowo  piony i poziomy wodno- kanalizacyjne w  79 budynkach	koszt -	847.554 zł
-wymieniono częściowo piony i  poziomy centralnego  ogrzewania  + c.w.u.  w  17   budynkach	koszt -	896.103 zł
-dokonano wymiany  i  modernizacji  instalacji  elektrycznej  i odgromowej w  36   budynkach	koszt -	212.202 zł
-dokonano  częściowej  wymiany i modernizacji  instalacji przeprowadzono próby  szczelności instalacji gazowej	koszt -	294.117 zł
-wykonano  roboty  ogólnobudowlane  m.in. : elewacje - remonty  balkonów , wymianę drzwi wejściowych do klatek schodowych w 39 budynkach, piece, podłogi,	koszt -	120.559 zł
-dokonano renowacji  terenów zielonych w  tym dróg chodników  oraz  małej  architektury  obejmujących obszar 17 budynków  mieszkalnych	koszt -	859.835 zł
	koszt -	447.009 zł

Remonty w zasobach ChSM w 2008r.

 

Wszystkie  w/w. działania  remontowe w zdecydowany  sposób miały wpływ na  kształtowanie  się  kosztów  eksploatacyjnych, nie  zwiększanie  ich, a  także  pozwoliły uzyskać dla  mieszkańców efekt finansowy i poprawić estetykę naszych  zasobów.

 

V. Plan  gospodarczy  na  2009 r.  

Plan   działalności   gospodarczej   Ch.S.M.  na   rok   2009 został  opracowany   w  oparciu  o przyjęte  przez Radę  Nadzorczą założenia  do  jego  konstrukcji.

Zarząd Spółdzielni przy konstrukcji i opracowywaniu planu gospodarczego na 2009 rok uwzględnił zapisy nowelizacji Ustawy z dnia 14.06.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 125 poz. 873) oraz przyjął  kontynuację zasady ograniczania kosztów zależnych od działań Spółdzielni w takim zakresie, aby nie nastąpiło obniżenie standardu obsługi mieszkańców jak i utrzymanie zasobów w niepogorszonym stanie technicznym  i  sanitarnym. 

W założeniach  planowych na rok 2009 przyjęto średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych na poziomie 3,5 % - 4,0 %.  Wskaźnik ten został przyjęty przy planowaniu kosztów Spółdzielni jako maksymalny wzrost w pozycjach, co do których w trakcie konstrukcji planu nie będą znane rzeczywiste stawki cen i opłaty niezależnych od Spółdzielni.

W odniesieniu do eksploatacji i utrzymania nieruchomości wysokość zaplanowanych kosztów do poniesienia wyniesie ogółem 37.103.000 zł, co daje dla mieszkań pełnostandardowych stawkę ogólną 4,03 zł/m2 p.u. tj. wzrost stawki o 0,30 zł/m2 czyli o 8% . Na wzrost stawki eksploatacyjnej z 1,31 zł/m2  na 1,40 zł/m2 niewątpliwy wpływ ma zapowiadany wcześniej wzrost cen za energię elektryczną , wzrost minimalnego wynagrodzenia z 1.126 zł w 2008 roku na 1.276 zł w 2009 roku, tj. ~ 13%, narzutów do płac, wzrost kosztów za usługi sprzątania posesji i utrzymanie terenów zielonych. W związku ze wzrostem cen za wodę i odprowadzanie ścieków planowane są również większe koszty różnic wynikające z rozliczenia tych mediów z użytkownikami.
W zakresie opłat niezależnych tj.: podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie gruntu opłaty wzrosły z 0,14 zł/m2 na 0,24 zł/m2   . Wzrost wynika w głównej mierze z przeszacowania wartości nieruchomości gruntowych przez Urząd Miasta.                 W dalszym ciągu utrzymywany jest w stawce eksploatacyjnej udział członków w kosztach prowadzenia działalności społecznej i kulturalno-oświatowej w wysokości 0,01 zł/m2 p.u. na miesiąc /zgodnie z zapisami znowelizowanej Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych, zgodnie z podjętą Uchwałą nr 6/S/2007 z dn.27.11.2007r. przez Zebranie Przedstawicieli Członków/.
Zgodnie z realizacją przyjętego przez Zebranie Przedstawicieli programu termomodernizacji zasobów Spółdzielni zwiększono odpis na fundusz remontowy  o kolejne 0,10 zł/m2 p.u. i wynosi 2,23 zł/m2 p.u., natomiast środki przeznaczone   na konserwację osiedla wyniosą 0,15 zł/m2- poprzednio 0,14 zł/m2.

Łącznie stawka opłaty eksploatacyjnej i utrzymania nieruchomości, odpisu na fundusz remontowy i środków na konserwacje osiedlowe w roku 2009 wynosi 4,03 zł/m2/m-c p.u.
Poniżej przedstawiamy jak w kolejnych latach kształtuje się stawka opłaty eksploatacyjnej i utrzymania nieruchomości.

	2006r.	2007r	2008r.	2009r.
- eksploatacja i utrzymanie nieruchomości	1,19	1,19	1,31	1,40
- opłaty niezależne od Spółdzielni	0,14	0,14	0,14	0,24
- działalność społeczna i kulturalno-oświatowa	-	-	0,01	0,01
- odpis na fundusz remontowy	1,93	2,03	2,13	2,23
- działalność konserwatorów osiedli	0,13	0,13	0,14	0,15
RAZEM	3,39	3,49	3,73	4,03

 

Pozostałe opłaty za usługi świadczone dla mieszkańców zasobów spółdzielczych kształtować się będą następująco:

- wywóz nieczystości (zmiana stawki z 5,25 zł/os. podyktowana jest wprowadzeniem kolejnej podwyżki opłat za korzystanie ze  środowiska dla firm wywożących odpady, a także ciągły wzrost nagromadzenia nieczystości na co niewątpliwy wpływ ma zwiększająca się ilość opakowań. Dlatego też nieunikniony jest wzrost stawki za świadczenie tych usług)	5,95 zł./osobę
- konserwacja domofonów (bez zmian)	1,95 zł./mieszkanie
-sprzątanie klatek schodowych (zmiana stawki z 7,85 zł/os. spowodowana jest wzrostem minimalnego wynagrodzenia           w 2009r., inflacją, a także ciągłym spadkiem liczby osób zamieszkałych w naszych zasobach)	8,60 zł./osobę
-środki na remonty dźwigów (bez zmian)	0,25 zł./m2
- eksploatacja dźwigów (bez zmian)	6,00 zł./osobę

 

Stawki opłat zaliczkowych:

1. W 2009 roku  utrzymany zostaje sposób rozliczania gazu w poszczególnych budynkach wyposażonych w zbiorcze gazomierze na podstawie średniego zużycia    m3 gazu na osobę.
   Rozliczenie wpłat zaliczkowych przeprowadzane będzie dwa razy do roku.
2. Opłaty za centralne ogrzewanie ustalone zostały w oparciu o przewidywane koszty energii cieplnej, które poniesione zostaną w 2009 r. oraz planowany średni koszt ogrzania 1 m2 w poszczególnych budynkach, jak również zmianę taryf przez dostawcę ciepła, co miało miejsce na przestrzeni 2008r. Wprowadzono dla mieszkań dziesięć grup opłat zaliczkowych : od 1,90 zł./m2  do  2,80 zł./m2.
   Wniesione opłaty zaliczkowe rozliczone zostaną w dwóch okresach rozliczeniowych, tj. na dzień  30 czerwca lub 30 września 2009 r.
3. Opłaty za zimną wodę i kanalizację rozliczane są wg cen Chorzowsko - Świętochłowickiego Przedsiębiorstwa Wodociągów  i Kanalizacji.

Ogółem w 2009 roku przyjęto roczny plan kosztów do poniesienia w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi w wysokości 72.635.400,00 zł. Na pokrycie tych kosztów naliczenia opłat wyniosą 73.220.760,00 zł, natomiast inne wpływy po uwzględnieniu pozostałości za poprzedni rok rozliczeniowy i po uwzględnieniu podatku dochodowego planuje się osiągnąć łącznie w wysokości 514.640,00 zł co razem pozwoli osiągnąć wpływy w kwocie 73.735.400,00 zł.

Po uwzględnieniu zmian występujących na przestrzeni roku 2008 w naszej gospodarce, planowanego na rok 2009 wskaźnika wzrostu cen towarów i usług, wzrostu kosztów niezależnych od Spółdzielni , a niezbędnych do poniesienia w celu prawidłowego zarządzania zasobami; od lutego  2009 roku nieunikniony jest wzrost opłat. Stawki opłat miesięcznych zaplanowano w wysokości pozwalającej realne prowadzenie działalności utrzymania zasobów w stanie nie pogorszonym i rzetelne gospodarowanie środkami mieszkańców.

Planowane środki na fundusz remontowy w 2009roku wyniosą 23.181.500,00 zł z czego odpisy z opłat na fundusz stanowią kwotę 20.635.400,00 zł. Dodatkowo uzyskane środki planuje się osiągnąć w kwocie 2.546.100,00 zł .
Zaplanowana akumulacja środków na fundusz remontowy, po uwzględnieniu przewidywanego niedoboru na koncie roku 2008 w wysokości (-) 843,670,00 zł, pozwoli na realizację robót remontowych, termomodernizacyjnych i awaryjnych zgodnie z przyjętym  planem remontów. Ogółem do wykorzystania środków finansowych planuje się na kwotę 22.337.830,00 zł.

 

Środki funduszu remontowego zostały zaplanowane na 2009r. w wysokości: 23.181.500 zł z tego:

- odpis z eksploatacji i utrzymania nieruchomości	19.809.600 zł
- odpis z eksploatacji dźwigów osobowych	825.800 zł
- wpływy z lokali użytkowych	1.333.400 zł
- wpływy z tytułu przekształcenia praw do mieszkań z lokatorskich na własnościowe (raty, przetarg)	388.000 zł
- wpływy z tytułu zbycia lokali użytkowych	674.700 zł
- inne wpływy	150.000 zł
- Towarzystwo Ubezpieczeniowe UNIQA
- wpłaty lokatorów za remonty mieszkań
- pozostałe
pozostałość na 31.12.2008r.	(-) 843.670,00 zł
	------------------------
Ogółem do wykorzystania w 2009 r.:	22.337.830,00 zł

Plan działalności  gospodarczej na rok 2009 opracowany został według założeń, w których określono niezbędne koszty do poniesienia, ze szczególnym ustaleniem kosztów zależnych od Spółdzielni i brakiem wpływu na koszty niezależne od Spółdzielni.
Określenie wysokości stawek na poziomie niezbędnym wpływa również na zmniejszenie zaległości w opłatach
 

VI.   Zamierzenia dotyczące działalności gospodarczej w 2009 roku  

 

W 2009 roku Zarząd będzie nadal kontynuował działania w kierunku poprawy stanu technicznego,  bezpieczeństwa oraz warunków zamieszkiwania członków Spółdzielni.

Zgodnie z przyjętym wieloletnim programem termorenowacji oraz modernizacji zasobów mieszkaniowych będą prowadzone prace:

docieplenie 19 budynków	na kwotę	15.054.282 zł
wymiana stolarki okiennej	na kwotę	2.766.453 zł
remonty  kapitalne dachów w 9 budynkach	na kwotę	524.500 zł
wymiana pionów i poziomów wody w 22 budynkach	na kwotę	612.000 zł
wymiana pionów i poziomów c.o. w 5 budynkach	na kwotę	244.000 zł
wymiana i modernizacja instalacji gazowej	na kwotę	140.000 zł
wymiana i modernizacja inst. elektrycznej iodgromowej w 19 budynkach	na kwotę	423.600 zł
malowanie klatek schodowych w 10 budynkach	na kwotę	608.500 zł
zagospodarowanie terenu : zieleń, drogi,  mała architektura	na kwotę	874.544 zł

 

Aby zapewnić bezpieczeństwo mieszkańcom zamieszkałym w naszych zasobach  dokonuje się, zgodnie z prawem budowlanym cyklicznie:

• przeglądów instalacji gazowych w mieszkaniach,
• przeglądów przewodów kominowych w mieszkaniach,
• przeglądów instalacji elektrycznych,
• przeglądów instalacji odgromowych.

Spółdzielnia realizuje zadania zgodnie z uchwałą kierunkową w zakresie termomodernizacji zasobów, zatwierdzoną przez Zebranie Przedstawicieli, która od 1997 roku jest konsekwentnie realizowana.

Podejmowane przez Zarząd Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej   zobowiązania               są zgodne z podjętą Uchwałą Nr 13/2008 w sprawie ustalenia najwyższej sumy zobowiązań jaką Spółdzielnia może zaciągnąć w 2008/2009 r.

Przedstawiona działalność finansowo - gospodarcza Spółdzielni w sposób syntetyczny obrazuje wysokość kosztów i wpływów uzyskanych  na ich pokrycie w 2008 roku, a także czynniki wpływające na ich wielkość, kształtowanie się oraz realizację w 2009 roku.
Również na bieżące gospodarowanie środkami finansowymi Spółdzielni pośredni wpływ mają  wskaźniki niezależne od Spółdzielni, są to wszelkie zobowiązania podatkowe, ZUS, VAT i inne opłaty publiczno - prawne, a także zobowiązania wynikające z realizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zapisy nowelizacji Ustawy z dnia 14.06.2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 125 poz. 879) w dalszym ciągu stawiają przed Zarządem nowe zadania do realizacji, które również mają wpływ na bieżące gospodarowanie finansami Spółdzielni (m.in. dodatkowe koszty korespondencji z mieszkańcami, koszty organizacji spotkań z mieszkańcami).

Największy wpływ na koszty Spółdzielni ma realizacja określonych zadań do wykonania w danym roku rozliczeniowym. Zadania te wynikają zarówno z przyjętego planu robót remontowych, jak i związane są z bieżącą eksploatacją zasobów, zgodnie  z obowiązującymi przepisami, wymogami organizacyjnymi oraz wyposażeniem technicznym budynków przy zachowaniu zasady minimalizacji kosztów przy nie pogorszonej jakości usług i obsługi mieszkańców.
Wyróżnikiem wskazującym na właściwe działanie Zarządu jest utrzymanie się kosztów na poziomie nie przekraczającym rocznych założeń planowych.

Spółdzielnia zarządzając zasobami mieszkaniowymi podlega ciągłej kontroli poprzez sporządzanie analiz gospodarczo – finansowych w okresach kwartalnych przedkładanych Radzie Nadzorczej oraz Komisji Rewizyjnej.
Spółdzielnia co trzy lata podlega również kontroli lustracyjnej oraz co roku dokonywane jest badanie sprawozdań finansowych przez biegłego rewidenta wybranego przez Radę Nadzorczą.  I tak zgodnie z harmonogramem w bieżącym roku Spółdzielnia będzie poddana kontroli lustracyjnej.

 

 

Przedstawione sprawozdanie prezentuje obraz Spółdzielni, realizację zadań oraz problemy z tym związane.

 

 

Zarząd
Chorzowskiej Spółdzielni
Mieszkaniowej

Chorzów,  luty 2009 r.